發(fā)布時(shí)間: 2017-05-18
“十三五”時(shí)期是江蘇率先全面建成小康社會(huì)的決勝階段，是積極探索開(kāi)啟基本現(xiàn)代化建設(shè)新征程的重要階段，也是推動(dòng)建設(shè)“強(qiáng)富美高”新江蘇的關(guān)鍵時(shí)期。根據(jù)《江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十三五規(guī)劃綱要》，結(jié)合《江蘇省“十三五”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇省“十三五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，制定本規(guī)劃。本規(guī)劃主要闡明“十三五”時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)、主要任務(wù)和保障措施，是今后五年全省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。
一、“十二五”江蘇省物業(yè)管理發(fā)展情況
（一）發(fā)展成就
“十二五”期間，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高，特別是2013年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂實(shí)施以來(lái)，各地各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)規(guī)定，推進(jìn)配套法規(guī)體系建設(shè)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，提升物業(yè)管理服務(wù)水平和覆蓋面，各項(xiàng)工作取得了積極成效。
1、物業(yè)管理法規(guī)體系不斷完善。全省各地各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，及時(shí)細(xì)化相關(guān)規(guī)定，初步形成了以2013年修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為主干，以《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《江蘇省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定為支撐的物業(yè)管理法規(guī)體系，為培育市場(chǎng)、規(guī)范服務(wù)、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展提供了法律保障。南京、無(wú)錫等市出臺(tái)地方物業(yè)管理?xiàng)l例，揚(yáng)州、徐州等市制定物業(yè)管理辦法。
2、物業(yè)行業(yè)管理體制日趨健全。各地各有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé)，不斷完善屬地為主、部門(mén)聯(lián)動(dòng)的行政監(jiān)管工作機(jī)制，大力整頓行業(yè)秩序，物業(yè)管理市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范。省住建廳切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)，并按照“雙隨機(jī)”檢查要求，不定期地開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行為專(zhuān)項(xiàng)檢查。省物價(jià)局按照國(guó)家和省有關(guān)要求，積極指導(dǎo)各地建立科學(xué)合理的物業(yè)管理定價(jià)機(jī)制。各地積極探索建立健全部門(mén)協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)管理體制機(jī)制。南京市明確“市級(jí)抓宏觀、區(qū)級(jí)抓企業(yè)、街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主組織”；泰州市明確“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)在市、責(zé)任落實(shí)在區(qū)、工作推進(jìn)在街道、問(wèn)題化解在社區(qū)”；宿遷市明確“市級(jí)指導(dǎo)、區(qū)負(fù)總責(zé)、街道主抓、社區(qū)參與”等，積極推動(dòng)物業(yè)管理重心下移。
3、培育市場(chǎng)方式不斷創(chuàng)新。各級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范企業(yè)行為；開(kāi)展物業(yè)管理示范項(xiàng)目評(píng)價(jià)活動(dòng)，以典型示范引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)水平；加強(qiáng)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，著力提高物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和從業(yè)人員的素質(zhì)；組織開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)，采取記錄信用行為的辦法，加強(qiáng)物業(yè)管理信用監(jiān)管，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)守法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。揚(yáng)州市運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”積極探索智慧物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了政府部門(mén)從管理向服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從粗放型向集約型、傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)管理和社會(huì)治理的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。南京市江寧區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題，整合辦公大廈和住宅小區(qū)停車(chē)資源，通過(guò)手機(jī)APP實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰停車(chē)。
4、行業(yè)服務(wù)能力明顯提升。各地通過(guò)不斷推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化，積極培育市場(chǎng)主體，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)得到穩(wěn)健發(fā)展。截至2015年底，全省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)7190家，管理項(xiàng)目30836個(gè)，管理建筑面積16.5億平方米。在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)評(píng)選的全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)百?gòu)?qiáng)中，我省占了10家。物業(yè)管理服務(wù)范圍由過(guò)去的單一住宅物業(yè)，逐步擴(kuò)展到商業(yè)、辦公、醫(yī)療、教育、軍隊(duì)、金融等各個(gè)行業(yè)；服務(wù)內(nèi)容也由過(guò)去的基本服務(wù)逐步延伸到社區(qū)電子商務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)、短期租賃等不同領(lǐng)域服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)已成為社區(qū)公共事務(wù)管理、精神文明建設(shè)和社區(qū)文化建設(shè)的重要載體，群眾滿意度有效提升。在省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局開(kāi)展的江蘇省十大服務(wù)行業(yè)公眾滿意度調(diào)查中，物業(yè)管理公眾滿意度指數(shù)達(dá)到70.25，處于第五位，達(dá)到比較滿意水平。
5、物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面穩(wěn)步增加。截止2015年底，我省物業(yè)管理服務(wù)面積已達(dá)16.5億平方米，約占全省城市年末實(shí)有房屋建筑面積的60 %，其中，住宅12.49億平方米，約占全省城市年末實(shí)有住宅房屋面積的70%。為讓更多業(yè)主享受到現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展成果，我省進(jìn)一步加大了對(duì)老舊小區(qū)整治工作，積極推進(jìn)“基本保潔、基本保綠、基本保安”的“三基本”物業(yè)管理服務(wù)，努力擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面。截至2015年底，全省已整治老舊小區(qū)3370個(gè)，改造小區(qū)面積1.5億平方米，受益群眾超過(guò)300萬(wàn)戶。全省城市主城區(qū)總體實(shí)現(xiàn)了基本物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。
6、矛盾化解調(diào)處機(jī)制初步形成。針對(duì)物業(yè)矛盾糾紛較多的實(shí)際，全省各地普遍加強(qiáng)矛盾糾紛化解調(diào)處機(jī)制建設(shè)，注重發(fā)揮街道、社區(qū)作用，努力將矛盾化解在基層。省住建廳與省高院建立健全物業(yè)矛盾糾紛司法調(diào)解機(jī)制，推動(dòng)這項(xiàng)工作納入法治化軌道。各級(jí)公安機(jī)關(guān)深入實(shí)施社區(qū)警務(wù)戰(zhàn)略，大力推進(jìn)警務(wù)工作進(jìn)小區(qū)，下沉警力、前移關(guān)口，切實(shí)加強(qiáng)小區(qū)矛盾糾紛排查調(diào)解?；窗彩袑⒔⑽飿I(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制列為平安建設(shè)的重要課題，在盱眙縣率先成立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處中心。鹽城市房管局與亭湖區(qū)法院聯(lián)合成立房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭，打造綠色訴訟通道，成功調(diào)解了近百件物業(yè)矛盾糾紛，初步形成了行政執(zhí)法與司法審判相銜接的物業(yè)管理矛盾調(diào)處模式。常州市推進(jìn)調(diào)解組織、巡回法庭和聯(lián)席會(huì)議制度，并根據(jù)案件類(lèi)型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和小額訴訟程序等手段，對(duì)物業(yè)糾紛尤其是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的化解起到了積極的推動(dòng)作用。
經(jīng)過(guò)努力，我省物業(yè)管理工作不斷深化拓展，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)。一是物業(yè)管理已經(jīng)成為加強(qiáng)城市基層管理的重要內(nèi)容。物業(yè)管理作為政府城市管理的補(bǔ)充和延伸，有效解決了城市管理“最后一公里”問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了基層社區(qū)管理的網(wǎng)格化、精細(xì)化，降低了城市管理成本，提升了城市管理水平。二是物業(yè)管理成為促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行職責(zé)，積極協(xié)助各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)文化、秩序維護(hù)、安全防范等工作，在應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、維護(hù)公共秩序、減少刑事發(fā)案率、推進(jìn)社會(huì)綜合治理等方面發(fā)揮了積極作用。三是物業(yè)管理成為改善城市人居環(huán)境的重要手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，不斷改善群眾居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)，努力增強(qiáng)城市居民的獲得感和滿意度。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)綠色物業(yè)管理，在推進(jìn)節(jié)能減排，減少污染方面發(fā)揮了重要作用，為全省生態(tài)文明建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。四是物業(yè)管理成為緩解城鄉(xiāng)就業(yè)矛盾的重要途徑。截至2015年年底，全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)52.1萬(wàn)人，其中70%以上來(lái)自企事業(yè)單位分流人員、大中專(zhuān)畢業(yè)生、部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗及再就業(yè)人員、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。五是物業(yè)管理成為促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)從單純住宅物業(yè)服務(wù)向辦公樓、工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、市政設(shè)施、城市綜合體等多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過(guò)程管理和為居住者提供包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電子信息服務(wù)、理財(cái)服務(wù)等全方位服務(wù)延伸拓展。2015年，全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入263.7億元，創(chuàng)造增加值274.4億元。
（二）面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
“十三五”期間，江蘇省的社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機(jī)遇。與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)。
1、物業(yè)管理面臨的機(jī)遇
根據(jù)我省“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要，到2020年末，我省地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到10萬(wàn)億元左右，居民人均可支配收入達(dá)到4.2萬(wàn)元左右，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和居民收入的增加，將為我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展具有巨大的促進(jìn)作用，為未來(lái)五年我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機(jī)遇。
習(xí)近平在視察江蘇時(shí)明確提出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、百姓富、環(huán)境美、社會(huì)文明程度高的新江蘇目標(biāo)，提出了“更舒適的居住條件”的要求；我省第十三次黨代會(huì)圍繞“兩聚一高”的發(fā)展任務(wù)，明確了聚力創(chuàng)新、聚焦富民、高水平建成全面小康社會(huì)的目標(biāo)。我省“十三五”規(guī)劃提出，到2020年，要實(shí)現(xiàn)“居住品質(zhì)提升，人居環(huán)境舒適，推動(dòng)住有所居向住有宜居邁進(jìn)。”物業(yè)管理一頭連著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一頭涉及百姓生活的方方面面，是惠及民生的重要環(huán)節(jié)，這是行業(yè)發(fā)展面臨的有利機(jī)遇。
2、物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)
與此同時(shí)，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨著許多困難和問(wèn)題：
一是業(yè)主法制觀念和自治意識(shí)亟待提高。第一，一些業(yè)主法制觀念淡薄，“要權(quán)利不要責(zé)任，要服務(wù)不要收費(fèi)”的思想仍普遍存在，找各種理由不交物業(yè)費(fèi)，致使物業(yè)費(fèi)收繳困難，一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%-40%，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)水平的提高。第二，不少業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，主動(dòng)參與物業(yè)管理的積極性不高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、決策難，業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難。第三，業(yè)委會(huì)成員大多是兼職，專(zhuān)業(yè)人士匱乏，有能力的不想干，想干的不少存有私利想法，業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的情況屢見(jiàn)不鮮。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和扶持力度仍需加大。第一，物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻普遍偏低。雖然我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)總體數(shù)量不少，但品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)較少；在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名中，江蘇只有10家，遠(yuǎn)低于廣東、浙江等省份。第二，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏。與其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較來(lái)看，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員總體素質(zhì)偏低，全省50多萬(wàn)的物業(yè)從業(yè)人員中，具有本科及研究生學(xué)歷者只有4.3萬(wàn)多人。第三，物業(yè)服務(wù)不夠到位。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“重利益、輕服務(wù)”傾向嚴(yán)重，存在管理水平不高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)不足等問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)收支透明度不高、侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)依然較重。全省大部分地區(qū)沒(méi)有制定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負(fù)的實(shí)施細(xì)則，物業(yè)管理行業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展要求還有不小差距，有的地方對(duì)物業(yè)服務(wù)中的代收代繳費(fèi)用同樣征稅，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理水平的提高。
三是法規(guī)政策支撐有待完善。第一，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難、續(xù)籌難問(wèn)題仍然突出。雖然省條例以及一些地方針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用問(wèn)題做出了相應(yīng)規(guī)定，但從全省面上來(lái)看，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。同時(shí)，對(duì)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌問(wèn)題，缺少具體的操作條款和機(jī)制，在實(shí)際操作中難以落實(shí)。第二，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整困難。省條例規(guī)定價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。但從實(shí)施情況看普遍不理想，大部分城市仍然長(zhǎng)期沿用老標(biāo)準(zhǔn)，有的城市使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)達(dá)10年多，物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有得到落實(shí)。第三，破解業(yè)主自治難題缺乏法規(guī)依據(jù)。近年來(lái)，因業(yè)主組織不當(dāng)維權(quán)、侵害業(yè)主共同利益所引發(fā)的矛盾糾紛日趨激烈。其問(wèn)題關(guān)鍵在于業(yè)主組織缺乏明確的法律地位，從而無(wú)法形成有效的外部監(jiān)督機(jī)制。南京等地在地方立法中通過(guò)民政備案嘗試賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法人資格，但仍未根本解決問(wèn)題。
四是管理體制機(jī)制需要進(jìn)一步健全。第一，屬地權(quán)責(zé)不對(duì)稱。省條例明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬地管理責(zé)任，但街道、社區(qū)居委會(huì)管理手段不多，缺少有效抓手，責(zé)大權(quán)小、監(jiān)管有盲區(qū)、對(duì)接有縫隙。第二，部門(mén)合力發(fā)揮不夠。由于缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)配合及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，加之各職能部門(mén)職責(zé)界定相對(duì)模糊，在綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)過(guò)程中，存在相互推諉、相互觀望的現(xiàn)象。第三，舊住宅區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理機(jī)制未完全建立。大部分舊住宅區(qū)受收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高、無(wú)法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制，管理和服務(wù)水準(zhǔn)整體較低，長(zhǎng)效管理難度較大。
五是物業(yè)管理矛盾糾紛需要有效化解。第一，物業(yè)管理矛盾糾紛案件呈迅速上升趨勢(shì)。近年來(lái)各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長(zhǎng)，如南京市法院全年受理的各類(lèi)物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類(lèi)型。第二，引起物業(yè)管理矛盾的諸多“老大難”問(wèn)題依然存在。由于承接查驗(yàn)不到位，不少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致的責(zé)任和矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為物業(yè)管理矛盾糾紛的重要原因；由于業(yè)委會(huì)解聘更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況，甚至引發(fā)嚴(yán)重的暴力事件。此外，小區(qū)停車(chē)難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、業(yè)主違建等仍然是物業(yè)管理矛盾糾紛的焦點(diǎn)。第三，矛盾糾紛調(diào)解難度越來(lái)越大。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)矛盾調(diào)處帶來(lái)很大難度，結(jié)果往往是矛盾雙方都不滿意。
六是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)模式面臨諸多困難。不少住宅小區(qū)存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收繳率均低的雙重問(wèn)題。究其原因，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)的服務(wù)模式和服務(wù)內(nèi)容難以滿足廣大業(yè)主的需求，受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及成本因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦法不多，困難重重。另一方面，長(zhǎng)期以來(lái)住宅小區(qū)均實(shí)行包干制收費(fèi)模式，而這一模式又客觀造成物業(yè)管理收費(fèi)不透明、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格認(rèn)可度不高，從而導(dǎo)致對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，物業(yè)企業(yè)也難以按照市場(chǎng)行情合理調(diào)整物業(yè)費(fèi)。
二、指導(dǎo)思想、基本原則及發(fā)展目標(biāo)
（一）指導(dǎo)思想
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)和省委第十三次黨代會(huì)精神，以及中央城市工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神，深入貫徹習(xí)近平同志系列重要講話特別是視察江蘇時(shí)重要講話精神，按照國(guó)家、省委進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的要求，牢固樹(shù)立“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的發(fā)展理念，以增進(jìn)民生福祉為目標(biāo)，以全面深化改革為主題，鞏固和完善物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的科學(xué)定位，通過(guò)強(qiáng)化法制建設(shè)和政策扶持，不斷加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用先進(jìn)技術(shù)方法，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化、智能化、信息化、低碳化，加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為推進(jìn)美麗宜居新江蘇建設(shè)提供有力支撐。
（二）基本原則
1、堅(jiān)持人才培養(yǎng)，增強(qiáng)創(chuàng)新動(dòng)力。以規(guī)劃為指導(dǎo)，完善人才培養(yǎng)和流動(dòng)機(jī)制，多渠道、多途徑培養(yǎng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，打造優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)。健全物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)搭建企業(yè)與人才“雙贏”的互動(dòng)平臺(tái)，以人才促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，提升行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
2、堅(jiān)持區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展。以市場(chǎng)機(jī)制為驅(qū)動(dòng)，區(qū)分地區(qū)差異，完善政策措施，強(qiáng)化分類(lèi)指導(dǎo)。在抓好重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，采取以強(qiáng)帶弱、以強(qiáng)促弱等措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)中小企業(yè)積極開(kāi)展科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)融合、跨界發(fā)展，推進(jìn)區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。
3、堅(jiān)持試點(diǎn)先行，著力品牌培育。以問(wèn)題為導(dǎo)向，聚力開(kāi)展管理模式創(chuàng)新、服務(wù)方式變革、新技術(shù)應(yīng)用等試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，努力打造具有我省特色的物業(yè)行業(yè)品牌，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展，整體提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
4、堅(jiān)持完善機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。以深化“放管服”改革為契機(jī)，著力理順涉及物業(yè)管理的各政府部門(mén)的權(quán)責(zé)關(guān)系，建立健全物業(yè)管理信用體系，實(shí)施信用信息互聯(lián)互通，突出政府服務(wù)和部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管；健全完善市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理體制，推動(dòng)管理重心下移，努力構(gòu)建行為規(guī)范、運(yùn)轉(zhuǎn)暢通、公正透明、高效廉潔的物業(yè)管理服務(wù)體制。
5、堅(jiān)持共享發(fā)展，突出社會(huì)服務(wù)。以落實(shí)國(guó)家“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”五大發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過(guò)管理方式、技術(shù)措施等方面的創(chuàng)新，積極推進(jìn)綠色物業(yè)管理和低碳發(fā)展，建設(shè)美麗宜居新江蘇；積極推進(jìn)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，擴(kuò)大物業(yè)覆蓋面，增強(qiáng)業(yè)主自主自治意識(shí)，讓更多業(yè)主在物業(yè)服務(wù)共建共享發(fā)展中有更多獲得感。
（三）發(fā)展目標(biāo)
——物業(yè)管理覆蓋率進(jìn)一步提高。通過(guò)健全市場(chǎng)機(jī)制，明確政府職責(zé)，到2020年，江蘇省新建住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，出新的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，老舊小區(qū)基本物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋。
——物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。通過(guò)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在立足物業(yè)管理本業(yè)的基礎(chǔ)上，借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興科技與社區(qū)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)養(yǎng)老等新興概念逐步實(shí)施產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與再造，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，到2020年，培育年?duì)I業(yè)收入億元以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)50家，其中10億元以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，進(jìn)入全國(guó)物業(yè)管理100強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)一步增加。
——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和群眾滿意度進(jìn)一步提升。通過(guò)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，樹(shù)立行業(yè)典型，深化物業(yè)信用體系建設(shè)，促進(jìn)全省物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度穩(wěn)步提升。到2020年，創(chuàng)建省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目500個(gè)。
——物業(yè)管理體制機(jī)制進(jìn)一步健全。通過(guò)深化落實(shí)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，大力推進(jìn)物業(yè)行業(yè)法規(guī)及制度建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化。
——業(yè)主自治能力和運(yùn)作水平進(jìn)一步提高。通過(guò)建立健全政府引導(dǎo)、扶持工作機(jī)制，將業(yè)主自治組織活動(dòng)與基層社區(qū)治理有機(jī)融合，通過(guò)信息化手段建立業(yè)主電子決策平臺(tái)，有效解決業(yè)主自治難題，促進(jìn)、引導(dǎo)業(yè)主組織依法、高效開(kāi)展自治活動(dòng)。
三、主要任務(wù)
（一）積極培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)
1、積極放開(kāi)搞活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。進(jìn)一步改革機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式，積極推進(jìn)后勤管理服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化。積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)有條件的工廠、醫(yī)院、學(xué)校、大型公建設(shè)施等物業(yè)，采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)。
2、完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，加快招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)旖ㄔO(shè)，遏制無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，建立公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接驗(yàn)收的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收行為，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。大力開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)，通過(guò)典型示范、劣質(zhì)淘汰等機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)水平、規(guī)范服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設(shè)施設(shè)備移交工作的監(jiān)管，確保按時(shí)移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管，暢通資金應(yīng)急使用渠道，提高資金使用效率。
3、制訂實(shí)施物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化工作，構(gòu)建江蘇省物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，把標(biāo)準(zhǔn)的制定與行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，把標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施與規(guī)范從業(yè)行為相結(jié)合，不斷擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)覆蓋范圍，提高標(biāo)準(zhǔn)適用性，逐步形成科學(xué)合理、層次分明、重點(diǎn)突出、能夠滿足整個(gè)行業(yè)發(fā)展要求的標(biāo)準(zhǔn)化體系，以標(biāo)準(zhǔn)化手段全力支持物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助推全省物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
4、探索引入第三方評(píng)估機(jī)制。積極培育和支持物業(yè)管理市場(chǎng)第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如招投標(biāo)咨詢、財(cái)務(wù)審計(jì)、分析評(píng)估、質(zhì)量評(píng)價(jià)等，以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主委托等多種形式培育和支持物業(yè)管理第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費(fèi)糾紛、落實(shí)物業(yè)價(jià)格調(diào)整機(jī)制提供制度保障。
5、建立健全行業(yè)誠(chéng)信體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案管理辦法，搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案和信息發(fā)布平臺(tái)，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布企業(yè)誠(chéng)信信息和不良信用記錄。逐步將企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)與項(xiàng)目評(píng)選、企業(yè)管理掛鉤，對(duì)信譽(yù)好、口碑佳的企業(yè)，在項(xiàng)目評(píng)選和招投標(biāo)管理中予以優(yōu)先考慮；對(duì)社會(huì)形象差、服務(wù)不規(guī)范、管理水平低的企業(yè)堅(jiān)決予以清理整頓，依法實(shí)施處罰。
6、建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，建立市、縣、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系，著力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問(wèn)題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問(wèn)作用，引導(dǎo)人民群眾依法理性表達(dá)利益訴求，在法治的軌道上推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛的及時(shí)解決。
7、著力加強(qiáng)行業(yè)自律。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的積極作用，著手開(kāi)展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進(jìn)行業(yè)自律機(jī)制建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，努力構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
（二）促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
1、不斷健全物業(yè)服務(wù)體系。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)橫向多元化經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入高附加值的領(lǐng)域發(fā)展，為業(yè)主提供更為豐富的社區(qū)增值服務(wù)。在傳統(tǒng)的保潔、綠化、安保和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)之外，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展信息咨詢、房屋中介、家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養(yǎng)老等領(lǐng)域，一方面滿足業(yè)主個(gè)性化需求，另一方面拓寬行業(yè)的發(fā)展空間，提升盈利能力，帶動(dòng)物業(yè)管理全行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極拓寬服務(wù)領(lǐng)域，從住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、市政設(shè)施、城市綜合體、農(nóng)居點(diǎn)的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。
2、探索建立新型物業(yè)管理商業(yè)模式延伸產(chǎn)業(yè)鏈。將物業(yè)管理行業(yè)的活動(dòng)延伸至房地產(chǎn)整個(gè)鏈條，包括房地產(chǎn)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，中期的招商策劃、代理營(yíng)銷(xiāo)和后期的對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等等。改變傳統(tǒng)單純依靠物業(yè)管理費(fèi)盈利模式，促進(jìn)新型商業(yè)模式的形成，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，更新傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與參與程度，逐步建立以居住消費(fèi)服務(wù)和設(shè)施設(shè)備管理為核心，智慧物業(yè)信息化為平臺(tái)，全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的新格局。
3、大力推進(jìn)綠色物業(yè)管理。大力推進(jìn)綠色物業(yè)管理有序、健康發(fā)展，逐步健全完善綠色物業(yè)管理技術(shù)規(guī)范和評(píng)價(jià)體系。全面導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)理念，倡導(dǎo)綠色低碳生產(chǎn)生活方式，深入開(kāi)展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類(lèi)、環(huán)境美化綠化為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理，不斷提高物業(yè)管理對(duì)可再生能源、資源的循環(huán)利用率，有效降低各類(lèi)物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建宜居小區(qū)、節(jié)能低碳居住區(qū)。
4、大力發(fā)展智慧物業(yè)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)借用互聯(lián)網(wǎng)+、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、O2O等先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)及理念，重點(diǎn)進(jìn)行“智慧物業(yè)”建設(shè)，通過(guò)不斷為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)提高業(yè)主滿意度和信任度。協(xié)同推進(jìn)社區(qū)公共數(shù)據(jù)資源中心建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)在節(jié)能減排、智能家居、安防監(jiān)控、電子政務(wù)、停車(chē)服務(wù)等方面的物業(yè)服務(wù)智慧化，搭建社區(qū)公共事務(wù)決策平臺(tái)，提升“智慧物業(yè)”在社區(qū)治理與便民服務(wù)等方面的社會(huì)效益。
5、引導(dǎo)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)模式。以貫徹《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為基礎(chǔ)，引導(dǎo)具備條件的居民小區(qū)推行酬金制服務(wù)模式。通過(guò)公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)新模式，在切實(shí)解決住宅小區(qū)業(yè)主不滿意、企業(yè)不盈利的“惡性循環(huán)”問(wèn)題的同時(shí)，有效提升業(yè)主自治能力，形成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等對(duì)話、理性溝通、按照市場(chǎng)規(guī)律合作的良好氛圍。
（三）著力提高業(yè)主自治能力和水平
1、切實(shí)加強(qiáng)業(yè)主組織建設(shè)。加快修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本，加強(qiáng)指導(dǎo)和培訓(xùn)，健全業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。鼓勵(lì)各地探索建立業(yè)主電子表決平臺(tái)，切實(shí)解決業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難的問(wèn)題。探索業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位，研究加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管措施。完善物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和行為。注重組織引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的管理水平。
2、促進(jìn)業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展。探索將業(yè)主委員會(huì)納入基層管理的范疇，做實(shí)以基層黨組織為核心，以社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)社會(huì)組織等積極參與和配合的“一核多元”的社區(qū)治理模式。在社區(qū)治理中突出黨的領(lǐng)導(dǎo)，鼓勵(lì)和支持符合條件的物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立黨支部，鼓勵(lì)和引導(dǎo)政府公職人員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。通過(guò)黨建活動(dòng)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，提高業(yè)主委員會(huì)的履職能力和自律水平。
