發(fā)布時間: 2016-01-19
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機制；制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。
第五條 本市實行物業(yè)管理違法違規(guī)行為實名投訴舉報登記、限時回復(fù)制度。
各行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為，并對實名投訴舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主應(yīng)當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行義務(wù)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當為五至十三人單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、公安機關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。
第十一條 籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；
（四）無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當履行及時交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用的行為；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第十二條 籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，籌備組自動解散?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開前七日內(nèi)將會議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當參與指導(dǎo)，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當及時告知社區(qū)居（村）民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
設(shè)立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當在大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第十五條 業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當在七日內(nèi)將其受業(yè)主小組、業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托保管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第十七條 業(yè)主代表履行下列職責：
（一）在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議；
（二）組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會；
（三）告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生后依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補齊的材料。
第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名。
業(yè)主有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，或者有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務(wù)并予以公示：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用行為的；
（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用的；
（五）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定的；
（六）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（七）有嚴重不良信用記錄的；
（八）其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
第二十條 業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
（三）根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況；
（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十一條 業(yè)主委員會不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴舉報人；
（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以參照本條例第十一條和第十二條的規(guī)定成立換屆改選小組，協(xié)助召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)應(yīng)當給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會應(yīng)當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。
列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第二十六條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十七條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會正式成立之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當形成區(qū)域調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三十條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設(shè)及維護。
第三十一條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；
（二）以書面形式提出辭職的；
（三）有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的；
（四）符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間不得少于七日。
第三十二條 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請；認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人。業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十四條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項；
（二）各分項服務(wù)的標準（含人員配置）和費用分項測算；
（三）分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標準的評估方式；
（五）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會議事活動用房）的面積和位置；
（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊；
（七）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法；
（八）違約責任和合同解除的條件；
（九）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第三十五條 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應(yīng)當載明下列事項：
（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)；
（二）業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；
（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；
（四）建設(shè)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估標準和評估辦法等；
（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；
（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；
（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。
第三十六條 建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障，不得將物業(yè)保修金納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為八年。物業(yè)保修金交存期滿后，應(yīng)當將余額返還建設(shè)單位。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，建設(shè)單位可以更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第三十九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公
