發(fā)布時(shí)間: 2016-01-14
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局），東城、西城區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地局，各有關(guān)單位：
為提高本市保障性住房（包括自住型商品住房，下同）項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平，建設(shè)和諧居住社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京（樓盤）市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房（含廉租住房，下同）、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱物業(yè)協(xié)會(huì)），根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、信用信息記錄、社會(huì)反映等情況，建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，鼓勵(lì)資質(zhì)等級(jí)高、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。未列入企業(yè)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得承接本市保障性住房項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
（一）進(jìn)入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
1.具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)（含）以上資質(zhì)；
2.本市備案住宅項(xiàng)目累計(jì)超過20萬平方米；
3.申請(qǐng)入圍前兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)無扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中未出現(xiàn)違法違規(guī)行為；
4.擬任的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人已經(jīng)取得本市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上崗證書；
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部具有健全的管理規(guī)章制度；
6.其他規(guī)定應(yīng)具備的條件。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄，不予列入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄；已列入的，退出企業(yè)名錄。
1.因物業(yè)服務(wù)問題出現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的；
2.因物業(yè)服務(wù)問題業(yè)主投訴后，行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正，企業(yè)拒不改正的；
3.在物業(yè)服務(wù)期間發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)、違法群租，或接受委托后，發(fā)現(xiàn)保障性住房違規(guī)出租、出借、改變用途等行為未及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告的；
4.承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)后將整個(gè)或部分項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包或分包給他人的；
5.被確定承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，三次無故拒絕承接的；
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)有扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)違法違規(guī)行為；
7.有其他違法違規(guī)行為的。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出企業(yè)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的，可以向物業(yè)協(xié)會(huì)提出書面申請(qǐng)?jiān)俅瘟腥肫髽I(yè)名錄。經(jīng)審核通過后，可列入企業(yè)名錄。
三、新建保障性住房項(xiàng)目（含集中建設(shè)與商品住房配建），建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簡化選聘程序，在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，通過搖號(hào)方式從企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；建設(shè)單位也可從企業(yè)名錄中直接確定一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)。
四、已竣工交用的保障性住房項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可按業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主大會(huì)尚未成立或已成立不履行職責(zé)的，由項(xiàng)目所在地社區(qū)居民委員會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通過搖號(hào)方式，在企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)。
五、集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)單位可組織住戶自我管理、自我服務(wù)，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)在公開配租前按照本通知第三條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
六、保障性住房項(xiàng)目通過搖號(hào)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按以下程序組織實(shí)施。
（一）項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，選聘單位應(yīng)在物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布選聘通知，公布項(xiàng)目基本情況及選聘條件。選聘報(bào)名期限不少于15天。
（二）企業(yè)名錄中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在通知規(guī)定報(bào)名期限內(nèi)向選聘單位提出書面申請(qǐng)，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號(hào)確定中簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）規(guī)定期限內(nèi)無符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名的，選聘單位可從企業(yè)名錄中直接搖取5家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘單位根據(jù)搖號(hào)順序依次與中簽企業(yè)商談承接項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事宜，企業(yè)放棄承接的，后續(xù)中簽企業(yè)依次遞補(bǔ)，直至最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（四）搖號(hào)應(yīng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。搖號(hào)、選聘結(jié)果應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布。
選聘單位全程錄像搖號(hào)過程，邀請(qǐng)業(yè)主代表、承租家庭代表及社會(huì)公眾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，接受項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及物業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督。
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一個(gè)年度（從1月1日至12月31日止）內(nèi)新承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)量，原則上一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過5個(gè)，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過3個(gè)。
八、保障性住房項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過3年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
九、公共租賃住房、限價(jià)商品住房和自住商品住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照本市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行北京市相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
配建的公共租賃住房建設(shè)單位向買受人交付住房后，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由買受人交納。
十、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可將區(qū)縣住房保障管理部門委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房使用情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告等內(nèi)容列入選聘條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，與區(qū)縣住房保障管理部門單獨(dú)簽訂委托協(xié)議。
十一、新建商品住房配建項(xiàng)目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施；實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理、業(yè)主共用配套設(shè)施等內(nèi)容，將在保障性住房項(xiàng)目土地招拍掛文件及《保障性住房建設(shè)協(xié)議》中予以明確。
建設(shè)單位在與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應(yīng)約定本辦法。
十三、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作實(shí)施有效監(jiān)督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)等相關(guān)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區(qū)內(nèi)保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。
十四、物業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)承接保障性住房項(xiàng)目會(huì)員單位監(jiān)督管理，做好業(yè)務(wù)工作培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高會(huì)員單位和從業(yè)人員物業(yè)服務(wù)水平，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在行業(yè)內(nèi)部予以通報(bào)，并向社會(huì)媒體曝光，接受社會(huì)監(jiān)督。
十五、公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)對(duì)受托物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行檢查考核，定期開展承租家庭物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，提升公共租賃住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平。
十六、建設(shè)單位未按本通知規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自增設(shè)圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域的，區(qū)縣房屋行政主管部門督促其按規(guī)定整改。拒不改正的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將信息記入信用檔案，3年內(nèi)不得在全市范圍內(nèi)參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。
十七、已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭符合上市條件提出上市申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向區(qū)縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區(qū)縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請(qǐng)。
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明（附件）；
（二）司法部門出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛判決書或裁定書；
（三）由人民法院確認(rèn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)解書。
十八、本通知實(shí)施前同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同的按合同約定執(zhí)行。
十九、物業(yè)協(xié)會(huì)建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄及搖號(hào)相關(guān)服務(wù)工作，不得收取費(fèi)用。
二十、本通知自2015年8月1日起實(shí)施。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
附件：經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
2015年6月23日
