發(fā)布時間: 2016-01-14
第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條按照分級管理、各負(fù)其責(zé)的原則，市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟(jì)寧太白湖新區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第七條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)采取包干制的實(shí)行政府指導(dǎo)價。市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)定期制定市區(qū)（包括任城區(qū)、兗州區(qū)、濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟(jì)寧太白湖新區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）統(tǒng)一的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門定期制定本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，參照普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)公開招投標(biāo)，中標(biāo)價格即為前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中載明。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅和采取酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。協(xié)商不成的，業(yè)主委員會可重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除聘用關(guān)系之日起15日內(nèi)，與業(yè)主委員會理順交接相關(guān)資料。業(yè)主委員會也可以自行管理物業(yè)。
為業(yè)主提供的代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，國家另有規(guī)定的除外。
第九條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、成本等因素，實(shí)行分等級定價。
物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)按照山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范第一部分：住宅物業(yè)》（db37/t1997.1-2011）執(zhí)行。
第十條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的中央空調(diào)、公用太陽能和地源熱泵等的運(yùn)行費(fèi)用按其權(quán)屬承擔(dān)。對于應(yīng)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)的運(yùn)行費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，定期公布運(yùn)行費(fèi)用明細(xì)及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。運(yùn)行費(fèi)用不得列入物業(yè)服務(wù)成本，其分?jǐn)傓k法和收取方式應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定。
第十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期住宅物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）價格主管部門備案，并提供物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價公示式樣等資料。濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟(jì)寧太白湖新區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的備案工作。
第十二條前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減免，減免比例不低于30%，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中載明，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。無正當(dāng)理由拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或者物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納；已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。物業(yè)交付后長期閑置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十四條房屋交付后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)空置一年以上的，房屋空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)在實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減收，減收比例不低于30%。合同另有約定的，從其約定。
第十五條物業(yè)服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》載明的面積計收；未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的面積計收。
獨(dú)立專有車庫按照房屋權(quán)屬證書或者購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，減收比例不低于實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的50%。
改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、儲藏室、車庫實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，按經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔(dān)義務(wù)教育任務(wù)的中小學(xué)、公立幼兒園、福利院、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條車位（庫）租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)統(tǒng)一的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價及浮動幅度內(nèi)約定。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任險等發(fā)生的費(fèi)用。
業(yè)主或物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
已購買車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)空置一年以上的，車位空置期間的停車服務(wù)費(fèi)在實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減收，減收比例不低于30%。
第十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費(fèi)的價格等因素確定；業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，車位場地使用費(fèi)按照車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按實(shí)際支出在車位場地使用費(fèi)中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例不得高于所收取車位場地使用費(fèi)的30%。
車位場地使用費(fèi)以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同決定。車位場地使用費(fèi)可參照住宅專項(xiàng)維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和車位場地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按月收取。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。
第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員或者車輛實(shí)行出入證（卡）管理的（包括門禁卡、電梯卡等），管理系統(tǒng)的建設(shè)單位應(yīng)為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證（卡）。因遺失、損壞等需要補(bǔ)辦的，可以按實(shí)際成本收取工本費(fèi)，除此之外不得另行收費(fèi)。
第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取任何費(fèi)用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放時間不超過3小時的，不得收取任何費(fèi)用。停放超過3小時的，業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取前期臨時停車費(fèi)；業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，可收取一定數(shù)額的臨時停車費(fèi)。
第二十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)要求其提供合法的收費(fèi)依據(jù)并向業(yè)主公示，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第二十三條為保護(hù)房屋共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備免受損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定標(biāo)準(zhǔn)，向?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行裝修的業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修保證金。房屋裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收，房屋共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備未受損壞的，裝修保證金必須在30日內(nèi)全額退還；若共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備受到損壞，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任。對賠償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可由雙方認(rèn)可的或者有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。裝修保證金可用于抵付賠償金。
業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主收取與裝修相關(guān)的任何費(fèi)用。
第二十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。按照有關(guān)規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)。
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
