物業(yè)管理涉及業(yè)主（業(yè)主組織）、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府、專(zhuān)營(yíng)單位等各方主體，現(xiàn)實(shí)中存在業(yè)主自治推進(jìn)困難、契約精神不強(qiáng)、基層監(jiān)管力量不足等現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)矛盾多發(fā)多元。立法的難點(diǎn)和重點(diǎn)在于如何合理配置各方權(quán)利義務(wù)，平衡彼此利益需求。從目前的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案征求意見(jiàn)稿）》看，上述困境將有所突破。

    業(yè)主是小區(qū)的主人，力量卻也相對(duì)分散。征求意見(jiàn)稿充分保障業(yè)主的主體地位，針對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立難、部分小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難等問(wèn)題，設(shè)置了專(zhuān)門(mén)條款，完善和優(yōu)化成立業(yè)主大會(huì)的程序，促進(jìn)業(yè)主組織發(fā)展，成立物業(yè)管理委員會(huì)托底老小區(qū)，打通申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的綠色通道等等。與此同時(shí)，我市的立法也突出了業(yè)主共同管理小區(qū)的責(zé)任，設(shè)置“物業(yè)的使用與維護(hù)”專(zhuān)章，強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有違法搭建、違規(guī)裝修、破墻開(kāi)店、侵占公共通道等行為。此外，還對(duì)業(yè)委會(huì)行為進(jìn)行規(guī)范，對(duì)公共收益的管理分配作出規(guī)定。

    從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度：

    依合同辦事，更有操作性

    物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的交易，以物業(yè)服務(wù)合同作為紐帶完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)的權(quán)利義務(wù)直接來(lái)源于物業(yè)服務(wù)合同。征求意見(jiàn)稿中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)哪些該做，哪些不該做，都有明確規(guī)定，特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自將物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)等進(jìn)行捆綁收費(fèi)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)心的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)價(jià)，征求意見(jiàn)稿規(guī)定了較為明確的程序。對(duì)業(yè)主不履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的問(wèn)題，征求意見(jiàn)稿專(zhuān)門(mén)設(shè)立三方征信制度，將敗訴后仍欠交的業(yè)主納入失信檔案，保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

    從建設(shè)單位角度：

    督促更好地履行責(zé)任，解決前期遺留問(wèn)題

    現(xiàn)實(shí)生活中，很多物業(yè)糾紛和矛盾都是由開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的，如房屋質(zhì)量比較差、配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確、開(kāi)發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。因此，要從源頭上解決物業(yè)糾紛和矛盾，必須對(duì)建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)作出明確界定。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于此前草案規(guī)定的履約保證金制度，受到建設(shè)單位的關(guān)注，提出了一些不同意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿將履約保證金修改為物業(yè)保修金，并規(guī)定了交存比例、期限、管理及返還等問(wèn)題，既堅(jiān)持了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的出發(fā)點(diǎn)，也綜合考慮了與物業(yè)保修期限方面國(guó)家規(guī)定的銜接，實(shí)行權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用，有利于解決前期物業(yè)保修的糾紛，合法、合理且有現(xiàn)實(shí)需要。

    該條例即將提交1月份召開(kāi)的市十五屆人大第四次會(huì)議審議表決。目前的征求意見(jiàn)稿總體值得肯定，部分各方關(guān)注的問(wèn)題還可以有更完善的體現(xiàn)。希望最終出臺(tái)一部創(chuàng)新基礎(chǔ)上的良法，推動(dòng)我市物業(yè)管理在法制軌道上健康發(fā)展。

                                 武孝奎（市人大代表，江蘇朗華律師事務(wù)所主任）