發(fā)布時間: 2014-01-16
15日，連續(xù)多日處于新老物管交接風波中的深圳布吉龍珠花園小區(qū)，終于恢復了平靜。
14日，新老物管和龍珠花園業(yè)委會在政府部門協(xié)調(diào)下，簽署了三方協(xié)議，定下2月16日為退出進駐的新時間節(jié)點。
當晚，龍崗區(qū)住建局在向龍珠花園居民發(fā)出的提示中明確表示：“如新舊物業(yè)服務企業(yè)未按上述三方協(xié)定的時間進行交接，將依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)有關規(guī)定予以處理。”
至此，這場被稱為深圳物管新規(guī)實施后的首例物管交接糾紛，迎來了轉機。
1、物管新規(guī)實施后首例交接糾紛
龍珠花園竣工于上世紀90年代后期，擁有16棟高層住宅，4500多戶業(yè)主。此前半月，這里一度出現(xiàn)了兩個物管公司的保安員各在大門內(nèi)外站崗的場景。龍珠花園的業(yè)主們，則在小區(qū)里掛起“喜迎開元入駐龍珠”的橫幅。晚上下班后和雙休日里，成百上千的業(yè)主來到樓下，聲討新港公司拒不退出的行為。
負責轄區(qū)治安的羅崗派出所，不得不連日派出警員和巡防隊員到場維持秩序。
《<深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例>實施若干規(guī)定》于今年1月1日起施行，首次細化了物業(yè)服務企業(yè)必須退出的情形，并進一步規(guī)定了法律責任。新規(guī)實施當天，即發(fā)生了龍珠花園物管交接糾紛。
“太不合理了！我們業(yè)主大會授權業(yè)委會招標了新物管，要求1月1日交接，但老物管不交接，延期到1月8日，還是不交接。”站在小區(qū)門口，年輕媽媽葉子說。“若干規(guī)定第47條有規(guī)定啊，物管公司在合同依法依約解除后，應當退出，不得以債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕。”80后業(yè)主溫先生說。
2、為什么要更換物管？
新港公司因何惹得業(yè)主堅決要換掉他們？1996年開盤即入住的業(yè)主袁志忠說，冰凍三尺非一日之寒。
袁志忠告訴記者，因為小區(qū)管理混亂，業(yè)主們的維權至少從2004年就已開始。
龍珠花園1999年曾成立過業(yè)委會，但多年來已不能履行維護業(yè)主合法權益的職責。這一次，業(yè)主們根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，經(jīng)過4個月共5輪投票，終于取得戶數(shù)和面積雙過半的合法票數(shù)。2012年11月，龍珠花園有了新業(yè)委會。
新業(yè)委會發(fā)出的第一份公函，即是要求新港公司就專項維修基金、停車場和商鋪產(chǎn)權、恢復公共用地原貌、定期公布賬目、降低管理費等多個事項進行整改。
其時，業(yè)主們才知悉，與新港公司之間的物業(yè)服務合同，其實已在5年前到期，再無續(xù)約。另外，新港公司資質(zhì)已由二級降為三級(暫定)，依規(guī)已不具有管理如此大型小區(qū)的資格。
2013年7月14日，龍珠花園 2013年度第一次業(yè)主大會公開唱票，過半的業(yè)主(這些業(yè)主所擁有的小區(qū)建筑面積也過半)同意終止與新港公司的事實物業(yè)服務關系，并授權業(yè)委會組織對新物業(yè)服務公司的招投標。
3、老物管不走怎么辦？
但新港公司拒絕退出。
業(yè)委會主任封德武說：“他們認為業(yè)主大會的投票有瑕疵。”
2013年11月16日，業(yè)委會應龍珠社區(qū)工作站要求對選票進行自查，卻發(fā)現(xiàn)原本放在業(yè)委會辦公室內(nèi)間的票箱沒有了。業(yè)委會第一時間報了警，目前此案尚在偵查階段。
去年12月30日，即業(yè)委會通知必須移交完畢期限的前夕，新港公司在回函中稱“相當部分票據(jù)被人為造假是不可爭議的事實”，并表態(tài)：公安機關對選票箱丟失事件未破案之前，絕不退出龍珠花園，絕不進行任何交接。
開元公司第一次遇上經(jīng)過公開招投標簽訂了物業(yè)服務合同卻不能交接進駐的情況。公司副總經(jīng)理劉輝說：“深圳和國家都是有相關法律法規(guī)來約束此種情況，作為同行我認為新港此舉不合適。”為避免發(fā)生沖突，開元公司接受了政府方面的建議，沒有強行進駐。
1月8日，布吉街道物業(yè)管理中心主任歐志強接受媒體采訪時建議新港公司配合新合同履行。同時，他建議業(yè)委會可通過行政渠道和司法渠道化解矛盾。
1月9日，龍崗區(qū)住建局物管科黃科長也向媒體表示：一旦收到龍珠花園業(yè)委會有關申請，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第112條的規(guī)定，區(qū)住建局核實情況后將責令其限期退出；逾期仍不退出的，責令退還逾期所收取的物業(yè)服務費，并按月處以5萬元罰款；逾期3個月仍不退出的，可提請市主管部門吊銷其資質(zhì)證書。
4、誰來做主，怎么維權？
1月11日，龍珠花園業(yè)委會向業(yè)主們發(fā)出通報，告知交接工作進展，呼吁大家理性克制。“沖突起來受傷害的是誰？還是業(yè)主。”封德武對記者說。他堅信鬧起來解決不了問題。
在布吉街道辦的協(xié)調(diào)下，首先促使兩家物管公司之間談判磋商。1月9日下午，新港公司終于同意坐下來談。兩家公司擬出了框架協(xié)議初稿后，再經(jīng)龍珠花園業(yè)委會討論修改，然后再返給兩家公司確認。
13日晚，記者來到龍珠花園，正趕上業(yè)委會討論此協(xié)議。經(jīng)1個小時的激烈討論，業(yè)委會委員們在修改了兩個要點后，鄭重簽名。
劉輝對三方協(xié)議表示接受。按照原先與龍珠花園業(yè)委會簽訂的合同以及業(yè)委會的要求，他們本要在元旦上午進駐并履行合同職責的，現(xiàn)在因新港物業(yè)管理公司拒絕交接而造成的不滿三年的合同期，協(xié)議中明確予以相應順延。
據(jù)此協(xié)議，新港物業(yè)管理公司在2月16日前將繼續(xù)履行龍珠花園物業(yè)管理職責，承擔安全管理、盡職服務等責任，同時收取物業(yè)服務費作為過渡期管理的成本。
深圳業(yè)主論壇召集人張紅喜得知三方簽訂協(xié)議后，在自己的實名微博中評論：“能夠達成多方協(xié)議當然是好事。學會妥協(xié)，與持不同立場和意見者正常相處，是這個時代對我們的新要求。”
